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成都市洛带镇农业观光休闲游可行性研究报告
项目名称：成都市洛带镇农业观光休闲游
承办单位：成都洛带客家文化产业开发有限责任公司
地 址：成都市龙泉驿区洛带镇府兴街56号
邮政编码：610108
联 系 人：钟鼎元（董事长）
电 话：028-84893690
传 真：028-84892584
电子邮件：webmaster@luodai.com
洛带镇投资服务中心
2003年8月
序 言
随着成都市向东向南发展战略的实施，伴随着我国农业产业结构的深入调整，作为“中国水蜜桃之乡”的龙泉驿区迎来了前所未有的发展机遇，洛带作为离成都市区最近的古镇已成功培育并开发出了“西部客家”品牌，但是作为龙泉北片水果重要生产基地的洛带镇在农业产业化方面还处于探索阶段，农业资源的经济效益、社会效益、生态效益还未得到有效发挥。 此次在龙泉驿区政府、洛带镇政府的支持下，我们从2003年3月开始，用了4个多月的时间对洛带镇新成洛路沿线的柏杨、宝胜、长铁、岐山等村进行了深入的调查，其间做了大量扎实而又艰苦的工作，摸清了洛带农业发展的基本状况，对洛带镇的农业资源有了新的认识，对洛带镇旅游产品特色进行了重新定位，并根据市场需求，创造性地提出了“农业观光休闲游”开发项目，使其与“洛带古镇一日游”浑然一体，成为洛带镇经济发展的新增长点。 最后，感谢相关部门在报告编制过程中给予我们无私的支持和帮助，本报告能够顺利完成，与他们的工作是分不开的。 本报告是在洛带镇投资服务中心钟鼎元的主持下进行的，参编人员包括：余昌洪、唐坤、冯艳丽、廖元卓。
洛带镇投资服务中心
2003年7月
目 录
第一章 总论…………………………………………………………………………4
第一节 项目概述……………………………………………………………………4
第二节 项目业主概况………………………………………………………………6
第三节 项目提出的背景……………………………………………………………7
第四节 项目可研报告编制依据和主要内容………………………………………7
第二章 项目建设的必要性………………………………………………………11
第一节 历史地位与作用…………………………………………………………11
第二节 旅游开发价值……………………………………………………………11
第三节 项目是成都市近郊旅游的一个重要组成部分…………………………13
第四节 项目建设是旅游开发的客观要求………………………………………13
第三章 项目建设内容……………………………………………………………16
第一节 项目建设总体规划思路及发展模式……………………………………16
第二节 项目主要建设内容及规模………………………………………………18
第四章 项目、市场分析及预测…………………………………………………23
第一节 项目分析…………………………………………………………………23
第二节 旅游市场分析……………………………………………………………25
第五章 项目建设条件……………………………………………………………28
第一节 项目实施条件……………………………………………………………28
第二节 项目建设地点……………………………………………………………28
第三节 项目前期工作情况………………………………………………………29
第六章 生态环境保护…………………………………………………………30
第一节 环境保护………………………………………………………………30
第二节 消防与节能……………………………………………………………30
第七章 工程进度安排与项目组织、经营方案………………………………31
第一节 工程进度计划…………………………………………………………31
第二节 项目组织………………………………………………………………32
第三节 经营管理………………………………………………………………32
第八章 投资估算与资金筹措…………………………………………………33
第一节 投资估算………………………………………………………………33
第二节 资金筹措………………………………………………………………34
第三节 投资使用计划…………………………………………………………34
第九章 财务分析与评价………………………………………………………36
第一节 总成本核算费用估算…………………………………………………35
第二节 盈利能力分析…………………………………………………………35
第三节 财务分析评价结论……………………………………………………37
第十章 研究结论………………………………………………………………38
附件：成都洛带客家文化产业开发有限责任公司评估报告
附图：
1、成都市旅游景点分布图
2、洛带与成都市区位关系位置图
3、洛带农业观光旅游区规划分布图
4、项目建设平面布置图
5、项目建设效果图
第一章 总 论
第一节 项 目 概 述
一、地理位置
洛带镇农业观光旅游区地处该镇城郊结合部的柏杨、宝胜等村，紧邻龙泉山脉三峨山风景区，观光园区东起同洪路与新成洛路接口，西至西平镇鹿角村，北至洪安镇新民村，南至同安镇红沙村，是一个生态环境优美，水果种植丰富，相对独立的区域，项目建设规划总面积4500亩，其中水域面积300亩，并在靠近大院、莲花村一带预留了近万亩的后续发展区域。
该景区西距成都市区15公里，南距国家级成都经济技术开发区11公里，成渝高速公路龙泉站入口4.6公里，东邻万兴乡，南接西部阳光城，北距西部化工市场2公里，成南高速公路义和站入口7公里。
二、自然环境
（一）地形地貌
洛带镇东部为龙泉低山、西为浅丘，地势东南高、西北低，成跌落势，全镇最高海拔700米，最低海拔500米。地质成土一般为成都水稻土、红色粒子砂岩、山上大部分为页岩，具备良好的耕种条件。
（二）农业气候
属四川盆地中亚热带湿润气候区，总的特点是：气候温暖湿润、雨量充沛，年平均气温16摄氏度，年降雨量为993.9毫米，相对湿度81%，日照时数为1216小时。
（三）植被土壤
植被：森林植被属亚热带常绿阔叶林，由于人为经济活动频繁，自然生态环境改变，现多为天然次生林和人工栽植的乔木林、果树林和竹林，植被随地形地貌的变化而呈带状分布。 农业观光旅游区所在地属龙泉驿区中西部坝丘区，以农作物植被为主，其次为桃、梨、枇杷等人工果林，散生树种主要为桉树、榆树、杨槐等。
土壤：根据龙泉驿区土壤普查资料，项目所在地土壤分为：水稻土、黄壤、紫色新冲积土和紫色土共4个土类，其中绝大多数系黄壤性水稻土。
三、交通条件
（一）景区外道路
（1）道路等级：镇域范围内，有成都市向东发展城市干道——成洛路，有成都外环线成环路（同安至洛带段即将进行城市主干道拓宽改造），有县道成赵路，洛石公路，还有专用道路连接各村的机耕道。
（2）道路质量：成环路、成赵路、老成洛路质量较好，为沥青路面，宽约12米；洛黄路为沥清路面，宽约8米；其余道路为泥土路面。
（3）交通节点：过境交通与场镇人流的冲突点主要是成环路与上街街口相交处，及洛黄公路与下街相交处，这两处经常发生堵塞，加上赶集的人流，每日可达2——3万人。
（二）景区内道路
双向六车道的成都市城市干道——成洛路横贯景区，景区内宝胜村的道路条件最好，已建成4.3公里长的环村水泥路面，岐山、长铁、柏杨村的村道共有12.6公里，系泥土路面机耕道，目前均已纳入“村村通”的建设规划，将逐步形成农业观光环线水泥路面，可以说景区内道路总体上是比较理想的。
四、开发计划
为了开发建设洛带这块丰水宝地，让其发挥最大的经济效益、社会效益和生态效益，洛带镇党委、政府从宏观经济着眼，号召全面开发建设农业观光旅游产业链，让它成为振兴洛带经济，培植新的经济增长点的基础。为此，该镇决定实施观光农业旅游开发带动战略，计划依托新成洛路，在宝胜、柏杨、岐山、长铁等村规划4500亩，投资1.86亿元人民币，集观光、休闲、度假、疗养、娱乐等多种功能为一体的农业观光休闲旅游带，开发培育六大系列农业旅游产品，以满足都市居民回归自然、休闲度假需求，丰富假日生活。这六大系列农业旅游产品是：
1、以生态农业开发建设为主要依托的自然风光游。
2、以赏花、采摘、品果（包括葡萄、梨、枇杷、桃、草莓、柑桔等）为主要内容的果园风情游。
3、以体验农村生活情趣为主的农家休闲游。
4、以展现农业现代化发展风貌和科普教育为主要目的的农艺观赏游。
5、以体验客家民俗文化、餐饮、生活习俗为主要情趣的民俗文化游。
6、以多品味、高档次立体开发为主要特点的农家健身娱乐游。
第二节 项目业主概况
一、企业性质
成都洛带客家文化产业开发有限责任公司系洛带镇人民政府所属集体所有制企业，也是镇政府授权的投资机构和资本运营机构，公司以经营旅游业为主，包括客家旅游文化服务、投资服务、项目引进开发服务和土地审理等。
二、企业简介
成都洛带客家文化产业开发有限责任公司成立于2003年5月1日，注册资本为691万元人民币，公司的前身是成都东山客家旅游开发有限责任公司， 公司在致力于加强管理、规范运作的同时，不断加大宣传促销力度，进一步提高洛带古镇在海内外的知名度。同时，加快景点开发和各项工程建设，完善旅游基础设施；积极审慎地进行资本扩张，扩大企业规模。目前公司的资产包括湖广会馆、广东会馆和江西会馆等。
公司现全面负责中国西部客家第一镇——洛带的旅游经营与开发，已有包括客家园楼接待中心、客家民居、老街改造、会馆经营、农业观光休闲游等在内的多个项目正在寻求合作伙伴。
三、资产状况
（见附件：成都洛带客家文化产业开发有限责任公司资产评估报告）
第三节 项目提出的背景
随着我国人民群众生活水平的不断提高，闲暇时间的增多，生活节奏的加快，产业竞争的日趋激烈，生态环境日益恶化，经济建设带来的喧嚣，时时困扰着城镇居民。因此，人们热切渴望通过多样化的休闲游，尤其希望能够在典型的乡村环境中享受优美的田园风光，从快节奏、过繁杂、甚喧嚣、多污染的环境中暂时解脱，放松绷紧的神经和心情，休养疲劳的身体。而那种悠闲的“绿色之旅”、“回归自然之旅”的度假休闲游则格外受到人们的青睐。
此外，我国已逐步进入老年社会，老年人对健康长寿的渴望及对良好生态环境气候条件都有着一定的需求。
发展农业观光旅游既有农业的基本收入，又有旅游业的创收功能，使农业生产的过程成为旅游资源，它有利于提高农业的附加值，促进农村产业结构调整，必将带动洛带镇农业及其他相关产业的发展，并且有利于生态环境保护，让经济走上可持续发展之路。
洛带背靠龙泉山脉，天朗气清，气候宜人，又地处全国著名的水果之乡——龙泉驿的腹心地带，盛产梨、枇杷、葡萄、草莓、桃等多种水果，拥有发展农业观光旅游得天独厚的条件，“近山不进山、近城不进城”的洛带，对成都市区及周边的游客具有无比巨大的诱惑力。
基于以上多方面的考虑，我们拟启动“洛带农业观光休闲游”项目。
第四节 项目可研报告编制依据和主要内容
一、法律、法规性文件
《中华人民共和国环境保护法》
国务院《风景名胜区管理暂行条例》
国家旅游局《旅游发展规划暂行管理办法》
国家建设部《关于加强小城镇建设的若干意见》
《四川省风景名胜区建设管理办法》
《四川省环境保护条例》
《四川省小城镇建设管理条例》
国家旅游局《旅游区星级评定标准》
《四川省花果山风景名胜区总体规划》
《成都市旅游业发展总体规划（纲要）》
《成都市旅游业发展“十五”计划和2015年远景规划》
《洛带镇小城镇建设总体规划》
《洛带客家古镇修建性详规》
《洛带镇旅游发展总体规划》
《成都市龙泉驿区洛带古镇保护规划》
二、主要依据和要求
（一）坚持可持续发展的原则
旅游可持续发展，就是人口、社会经济、资源协调发展，也就是说，对景区旅游资源进行保护性开发，达到发展经济的目的，同时又要保护景区人类赖以生存的自然环境和资源，进一步增强人们对保护自然生态环境的意识，使我们的子子孙孙永续利用我们的自然资源和良好的生态环境中安居乐业。
（二）坚持以农业观光旅游带动其他产业发展的原则
洛带农业观光休闲游景区开发，发展旅游，正确处理好旅游业与农业之间的关系，利用农业观光休闲游景区的农业资源优势，通过旅游资源开发，大力发展观光农业，从而带动农业产业结构调整和农业产业化经营，促进农村经济发展，形成新的经济增长点。
（三）坚持与古镇历史文化旅游区相协调的原则
洛带镇是享誉海内外的客家名镇和会馆之乡，镇内有着独具特色的客家文化和保存完好的会馆建筑群，故在洛带农业观光休闲游中也要着力突出这一文化特色，通过客家生态民居、刘家龙村落、客家美食等充分展现洛带的客家文化特色，使洛带的农业观光休闲游有别于其他地方的“农家乐”，对游客更具有吸引力和感召力。
四、发展目标
（一）改善农业产业结构
洛带观光农业将一级农业转变为三级产业的经营方式，农田既是生产场地也是休憩场所，使其更具有农业公园的面貌。 发展观光农业可以直接销售产品，避免运销中间过程花费，且农民从旅游服务中所获得的报酬更大，直接增加农民收益。
（二）保护自然与文化资源
永续活用洛带的各种自然资源、水果资源、文化资源，规划为可供游乐、教育、观赏、休憩的休闲观光农业园区。
（三）提供田园体验机会
使用农村广大空间，提供各种农作及农村文化的体验机会项目，解决都市休闲场所不足问题，拉近城乡差距。
（四）创新农民增收载体
发展农业观光将增加大量就业机会，提高农民收入，许多服务性工作，可善用农村剩余劳动力，创造出农民增收的新途径。
（五）促进农村社会发展
经过增加农村就业机会，提高农民收入，认识到农村自然资源、产业文化的珍贵，激发内在动力，爱护农村，维护其产业与文化。另一方面都市人来观光农业旅游区可与城乡沟通交流，拓展人际关系，缩短城乡差距，增加生活情趣，提高生活品质。 |
